[서평] 부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀

[서평] 부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀 - 수익형 부동산에 투자하라!

 

안녕하세요! 책 사랑 써니제이와이입니다. 월요병이라고 주말을 편하게 쉬고 첫 출근을 하면 왠지 집중도 잘 되지 않고 (나만 그런가요? ㅎㅎ) 다소 무기력한 느낌이 드는데 어째든 “오늘 하루도 무탈하게 잘 보낼 수 있어 감사합니다.” 라는 말로 시작합니다. 오늘 소개 드릴 책은 “부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀” 입니다.

책 표지 1

 

책 한 권을 한 문장 또는 한 단어로 표현한다면 

임대 수익이 나오는 수익형  부동산에 투자 하라!!

 

저자소개

지은이는 홍성준이며 284page 로 구성되어 있습니다. 10년간 토지, 분양(아파트, 지식산업센터, 오피스텔, 상가, 도시형생활주택, 생활형 숙박시설) 아파트 투자, 특수경매(유치권 물건, 법정지상권, NPL), 시행사업에 대한 부동산컨설팅을 하고 있습니다. 

직접 투자해보고 투자의 장단점을 알려드리며, 그 동안 직접 경험한 것을 토대로 부동산 투자의 성공을 위해 활발히 강연 및 방송도 하고 있다고 합니다. 부동산계의 워레 버핏을 꿈꾸는 실전 투자자 및 디벨로퍼로 소개되어 있습니다.

 

본 것

프롤로그
Part 1. 투자가 필요한 이유
1. 왜 재테크를 해야 하나?
2. 자본주의에서 당신의 위치는 어디쯤인가?
3. 내 자식은 금수저가 될 수 없을까?
4. 근로소득의 한계를 느끼다
5. 정부예산과 국가 통화량은 매년 증가한다
6. 인플레이션과 금리 인상
7. 노후자금은 충분히 준비가 되었나?
8. 저축하는 습관으로 부자가 될 수 있나?
9. 내 집 마련하는 목돈 만들기
10. 부동산 투자 까까병
Part 2. 부자 되는 과정 및 법칙
1. 드림빌딩 드림워커, 꿈이 일하게 하고 꿈을 세우자
2. 시간단 채산표 – 기업 매출 및 직장인 연봉 올리기
3. 흙수저라도 좌절하지 말고 자수성가해야 한다
4. 의식을 혁명하라
5. 왜 이 일을 하게 되었나?
6. 영화 <신과 함께>에 나온 <불설수생경>
Part 3. 투자의 종류 1
1. 주식 투자 vs 부동산
2. 아파트 전세 레버지리 투자
3. 유치원 물건 경매
4. 법정지상권
5. 도시형생활주택과 생활형 숙박시설
6. 시행사 투자
7. 법원 경매 물건 검색 방법
8. 은퇴자가 조심해야 할 수익형 부동산
Part 4. 투자의 종류 2
1. 특수경매 투자, 왜 전문가와 해야 하나?
2. 디벨로퍼를 꿈꾸며 신축사업으로 건물주 되기
3. 경매 물건 브릿지 투자
4. 투자 수익율 계산법
5. 세계적인 투자자 워렌 버핏의 복리의 비밀
6. 부동산 투자 시 주의점
7. 토지 투자
8. 지식산업센터(아파트형 공장) 투자
9. 상가 투자
Part 5. 세금 및 법률
1. 특수경매 및 도시형생활주택 시행사업 투자는 적법한가?
2. 대인 투자 시 기타소득세, 밥인 투자 시 법인세
3. 배당소득세
4. 비영업대금의 이익(이자소득세+지방소득세)
5. 증여세나 상속세 부담부증여로 투자하는 법
6. 특수경매 및 도시형생활주택 투자 Q&A
7. 상가 취득세 및 양도소득세
8. 토지 취득, 재산, 상속, 증여, 양도소득세
9. 2021년 바뀐 주택 부동산 세금
10. 도시형생활주택, 오피스텔 세금
11. 생활형 숙박시설 세금
12. 상가주택 및 빌딩 세금
Part 6. 부동산 지식 묻고 답하기
1. LTV, DTI, 신DTI, DSR 이란 무엇인가?
2. 상가주택, 다가구주택, 다세대주택 구분법
3. 원리금균등상환 vs 원금균등상환
4. 건폐율과 용적률은 무엇인가?
5. 섹션 오피스란 무엇인가?
6. 월세 받는 수익형 부동산 공실 해결 방법은?
7. 수익형 부동산 투자 시 대출이 부담일까?
8. 공인중개사 및 중개 수수료
에필로그

 

인상깊게 남는 부분

제가 본 것 (목차) 을 자세하게 기록하지 않는데 위에서 보시는 것처럼 엄청나게 다양한 부분에 대해서 다루고 있습니다. 모두 소개를 하자면 너무 많고 그 중 인상 깊게 남는 부분은 시종일관 지은이가 이야기하고자 하는 것은 “임대 수익이 나오는 수익형 부동산을 사라”라는 message 가 제일 강하게 느껴집니다. 
재개발, 재건축, 경매, 등 여러 가지 이야기 중 강조하는 내용은 임대 사업에 대한 내용입니다. 
더불어 부자의 관점에서 세상을 바라보고 돈을 찾고 따르는 것이 아닌 돈이 따라오는 System 을 만드는 것이 대부분의 사람들이 느끼겠지만 근로소득의 한계로 인해서 더더욱 필요한 부분이라고 합니다.
지난 책에서도 잠깐 언급을 드렸고 레버리지 효과에 대해서 간단하게 설명된 내용이 있어 이 부분 간단하게 소개하고자 합니다.
투자 수익율 계산법
1. 매매가 : 10억원
2. 보증금 : 2억원
3. 대출금 : 4억원 (금리 : 연 3.1%, 2022년 11월 기준 금리가 많이 높아져 있음)
4. 임대월수입 : 500만원

Case1 은행대출 받지 않을 때
투자 수익율 = {(500만원 x 12개월)/(10억원 - 2억원)} x 100 은 7.5%
Case2 은행대출을 이용하면
투자 수익율 = {[(500만원 x 12개월] – (4억원x3.1%))/(10억원 - 2억원 - 4억원)} x 100 은 11.9%
다만 금리가 3.1% 이고 수익이 500만원이 나왔을 때 계산이고 금리 및 임대 수입에 대해서 따져보면 되겠습니다. 

레버리지를 잘 활용하면 더 이득인 것으로 “돈의 속성” 김승호회장님이 말씀하신 부채도 좋은 부채에 해당 하겠습니다. 

마지막으로 헛갈릴 수 있는 아래 3가지 내용 이해하면 좋을 것 같습니다.
단독주택(다가구주택) : 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 1개 동의 바닥면적 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
공동주택(다세대주택) : 주택으로 쓰는 층수 4개 층 이하, 1개 동의 바닥면적 200평 이하
건물의 소유 목적으로 임대할 목적이면 다가구(단독)주택으로 지으면 되고, 건축 후 세대마다 분양해서 팔 목적이면 다세대(공동)오 짓는 것이라고 합니다.

책 표지 2

 

소감  및 적용할 것

“가난하게 태어난 것은 당신의 잘못이 아니지만 죽을 때까지 가난한 것은 당신의 잘못이다” 라는 빌게이츠의 말이 인용되어 있고 분명 공감하는 말이며 책 중에 버킷리스트 개념으로 본인의 꿈을 6가지 적고 달성할 때까지 주문을 외우는 것이 소개된 것이 있습니다. 정말 여러 책을 읽으며 공통되게 언급되는 내용이 직접 글로 쓰고 주문을 외우는 것이네요.
1. 행복한 가정 
2. 100억 원대 빌딩의 건물주 
3. 내 집의 로망 
4. 세계일주
5. 복지 재단 
6. 건강한 삶
이번 기회에 이 책을 읽으시는 분들 버킷리스트 작성해서 공표하고 매일 간절하게 달성하도록 주문을 외워보는 것도 좋을 것 같습니다. 저도 하고 있는데 그런 생각하면 저절로 기분이 좋아집니다. ㅎㅎ

추천 드리는  분

목차와 같이 아주 다양한 분야에 다소 간단 명료한 내용으로 작성되어 있고 한 분야에 아주 세부적인 내용을 다루지는 않았지만 LTV, DTI 등 간단하게 상식도 넓히고 본인이 관심이 가고 잘 맞을 것 같은 부분에 대해서 다른 더 전문적인 책으로 공부해 보면 좋을 것 같습니다.